07-27

一個(gè)萬(wàn)億級“風(fēng)口”正在被打開(kāi),小鎮+田園綜合體

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           此番以綠城為代表的商業(yè)地產(chǎn)商發(fā)力特色小鎮有著(zhù)相關(guān)的政策背景:國家大力推動(dòng)現代農業(yè)和新型城鎮化的背景下,未來(lái)農村將成為以現代農業(yè)為支撐的小村鎮;現代農民和休閑度假高端消費人群,對住宅的需求也將會(huì )迅速增加。  隨著(zhù)鄉村逐漸向城鎮化靠攏;建設部、國家發(fā)展改革委、財政部明確提出,到2020年,將培育1000個(gè)左右特色小鎮;加速農業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。據官方的定義,“特色小鎮”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮、工業(yè)園區、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、旅游區,又不是四者的簡(jiǎn)單疊加 。

 

特色小鎮“特”在哪里?


從綠城建設建設的特色小鎮來(lái)看,所謂特色小鎮并非城鎮化建設中一般意義上的小鎮,而是有著(zhù)鮮明的特色,其與建制鎮,工業(yè)開(kāi)發(fā)區、旅游區功能定位不同的一種城鎮化模式。通常,特色小鎮擁有以下特點(diǎn):


1. 特色之一:通常在上海,杭州,北京等產(chǎn)業(yè)基礎好的城市周邊,距離城市中心30到50公里。


2. 特色之二:不只是地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而是把支撐小鎮的基礎農業(yè)包含在內。


3. 特色之三:模式創(chuàng )新:基礎農業(yè)配套&為返鄉創(chuàng )業(yè)的人提供產(chǎn)權保障,有效抑制人口流出。


4.特色之四:在建筑規劃中,90%的是住宅,預計售價(jià)1萬(wàn)/平米,10%的是配套設施,包括醫療、教育、餐飲、娛樂(lè )和文化等。

 

特色小鎮的背后需求

 

1.老齡化背景下的“銀發(fā)經(jīng)濟”。世界銀行相關(guān)數據預測:2025年,我國60歲以上老人將達到3億,占比例為百分之21,65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7,接近深度老齡化社會(huì )。城市緊張的交通狀況,污濁的空氣,使其并不適合養老。而周邊小鎮和鄉村顯然成為養老的理想之地。


2.大城市承載力日益受到挑戰。2016年,北京五區公布人口上限,這標志著(zhù)以北京為代表的大城市人口數量已經(jīng)開(kāi)始逼近人口上限。大城市病,指的是在大城市里出現的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴重,很多上班族不得不逃離“北上廣,到二三線(xiàn)城市尋求新發(fā)展。環(huán)境污染同樣嚴峻,2013年,“霧霾”成為年度關(guān)鍵詞。不僅僅是霧霾,大城市病還體現在戶(hù)籍歧視,入學(xué)難,資源緊張等,城市的承載力已經(jīng)遭遇空前挑戰。很多城市中產(chǎn)階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊,可以在緊張的工作之余,享受田園生活。


3.城市生活節奏快,人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經(jīng)對某二線(xiàn)城市周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察,結果發(fā)現周邊的別墅雖然價(jià)格不菲,但生意十分火爆。這體現了人們對城市快節奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮正好能迎合這一需求。


4.地理空間布局和產(chǎn)業(yè)布局的需要。隨著(zhù)城市的日漸擁擠,承載力日趨緊張,城市一些特色產(chǎn)業(yè)向周邊轉移成為大勢所趨。未來(lái),一個(gè)行之有效的辦法就是在大城市周邊,形成若干具有產(chǎn)業(yè)特色,呈衛星狀環(huán)繞城市周邊的地理形態(tài)。這樣,既可以將一些產(chǎn)業(yè)分離出去,發(fā)展周邊經(jīng)濟,又可以緩解大城市的壓力,其離城數十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發(fā)展紅利。實(shí)現協(xié)調發(fā)展。


5.農民回流與產(chǎn)業(yè)空白的矛盾凸顯特色小鎮的必要性。與沿海地區出現民工荒同時(shí)出現的是,大量農民工回流,由此也形成了就業(yè)壓力。如擁有800萬(wàn)務(wù)工人口的重慶,目前保持穩定回流態(tài)勢,市內就業(yè)的農民工已超過(guò)市外近100萬(wàn)人。大量的回流人口客觀(guān)上增加了對產(chǎn)業(yè)的需求。


6.城市產(chǎn)業(yè)轉移的需求。在中心城區,整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然攀升的大背景之下,產(chǎn)業(yè)轉移就成為大勢所趨。越來(lái)越高漲的租金和房?jì)r(jià)使得企業(yè)不堪重負,因此,向城市周邊房租相對較低的區域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉移,成為一種必然需求。而特色小鎮因為其離城市較近的距離,相對完善的配套設施和優(yōu)美的環(huán)境,理所應當地成為產(chǎn)業(yè)轉移的一個(gè)較好的選擇。比如,嘉興市規劃創(chuàng )建的南湖基金小鎮,就是準備承接上海金融服務(wù)業(yè)轉移的業(yè)務(wù)。

 

特色小鎮對農業(yè)的戰略機遇


城鎮化建設紅利:特色小鎮建設將是中國城鄉一體化建設的抓手之一。正如經(jīng)濟學(xué)家厲以寧所說(shuō),中國經(jīng)濟的最大問(wèn)題之一就是城鄉分割,這有損社會(huì )公平。而就近城鎮化,可以解決一系列農村的社會(huì )問(wèn)題。相比之下,美國等發(fā)達國家是城鄉高度一體化的。在中國幾乎所有的商業(yè)模式的策源地和發(fā)起地都在城市,而美國則很多商業(yè)模式發(fā)起于農村,比如美國20世紀50年代的鄉村小鎮,孕育了沃爾瑪這樣一個(gè)零售巨無(wú)霸企業(yè)。美國孕育沃爾瑪的鄉村小鎮現在仍然只有3萬(wàn)人。希爾斯百貨公司最初的客戶(hù)是農民,后來(lái)才發(fā)展到城市。


由于特色小鎮一般都在經(jīng)濟發(fā)達地區或者經(jīng)濟帶上,比如長(cháng)三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。這些經(jīng)濟帶的城市周邊,一般都有著(zhù)較好的工業(yè)基礎和產(chǎn)業(yè)基礎,因為,這些周邊的小鎮可能成為商業(yè)模式的策源地,比如,無(wú)錫市西側的査橋鎮,周邊就坐落著(zhù)雅迪和新日兩家電動(dòng)車(chē),由此帶動(dòng)整個(gè)這座小鎮的發(fā)展 。


 產(chǎn)業(yè)轉移的紅利:特色小鎮所依托的城市母體,通常都有較強的特色產(chǎn)業(yè)基礎。比如杭州的電商、絲綢,無(wú)錫的電動(dòng)車(chē)、輕    紡等產(chǎn)業(yè);上海有金融、國際貿易;深圳的電子等,都是具有特色和競爭力的產(chǎn)業(yè)。一旦承接了這些產(chǎn)業(yè),特色小鎮的發(fā)展就不是孤立的,而是站在城市產(chǎn)業(yè)集聚區甚至整個(gè)周邊城市群、經(jīng)濟帶的“巨人的肩膀上”。這無(wú)疑將推動(dòng)特色小鎮進(jìn)入發(fā)展的“快車(chē)道”。


 城市農業(yè)需求:農業(yè)的最大障礙之一是供求分離,這種分離不僅僅是時(shí)間上的,也是空間上的。特色小鎮所催生的農業(yè)需求  體現在兩個(gè)方面,其一,特色小鎮建成之后,必將涌入至少數萬(wàn)人口,這些人口一方面來(lái)源于城市,一方面,來(lái)自于周邊農民的城鎮化,人口的集中化必然產(chǎn)生對于農業(yè)的需求。另一方面,特色小城鎮離城市距離近,農產(chǎn)品配套半徑小,資訊較農村發(fā)達,便于把握城市局居民需求,可以更好地服務(wù)城市母體對農業(yè)的相關(guān)需求。菜籃網(wǎng)總裁姜曉宇曾經(jīng)給筆者算過(guò)一個(gè)賬,以鄭州市為例,每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ,這是一個(gè)驚人的數字。

 

如何抓特色小鎮給予農業(yè)的機遇

 

1.可以在滿(mǎn)足農業(yè)需求中扮演多重角色。特色小鎮幾十公里外的城市母體孕育著(zhù)巨大的農業(yè)需求。針對不同層次的需求,特色小鎮可以扮演多重角色,和城市經(jīng)濟牢牢焊接在一起。比如,農業(yè)生產(chǎn)基地管理者的角色,物流配送起點(diǎn)的角色,訂單農業(yè)執行者的角色,鄉村旅游度假中心的角色。


2.生鮮電商的“后院”。近年,生鮮電商或者了長(cháng)足發(fā)展,其最大特點(diǎn)在于打破了農業(yè)供求在時(shí)間和空間上分離的狀況。特色小鎮可以作為生鮮電商的“后院”,盡管目前多數生鮮電商實(shí)際上還是通過(guò)一級批發(fā)市場(chǎng)來(lái)采購,但依托特色小鎮的周邊,可以增加產(chǎn)地直供在整個(gè)商品供給中的比例。比如,可以在特色小鎮周邊種植時(shí)令的花果、蔬菜,經(jīng)由生鮮電商供給給城市消費者。


 3.農業(yè)本身可以作為產(chǎn)業(yè)特色。特色小鎮依托城市母體,通常擁有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和特色。實(shí)際上,農業(yè)也完全可以成為特色小鎮的產(chǎn)業(yè)特色,在一些農業(yè)資源稟賦良好,或者周邊本身就有地理標志性產(chǎn)業(yè)的地區??梢蚤_(kāi)發(fā)附加值高的農業(yè)產(chǎn)業(yè)集體,打造大特產(chǎn)品牌,推動(dòng)農產(chǎn)品深加工。

 

 4.打造多層次農業(yè)需求。城市對于農業(yè)的需求是多層次的,特色小鎮可以通過(guò)打造農業(yè)多層次產(chǎn)業(yè)體系,滿(mǎn)足城市對于農業(yè) 的多層次需求,打造農業(yè)服務(wù)“綜合體”。比如,針對養老需求,特色小鎮可以打造休閑農業(yè)和鄉村旅游項目。針對養老需求,可以建立養老社區,針對城市休閑需求,可以建設特色農莊、農家樂(lè )等。

 

來(lái)源:百度新聞